Les revenus provenant de la location de biens immobiliers au Maroc sont soumis à des règles fiscales spécifiques. Le traitement dépend notamment de la nature du bien, du propriétaire, du locataire et des modalités de perception du loyer.
Pour les personnes physiques détenant directement un bien immobilier, les loyers peuvent notamment constituer des revenus fonciers soumis à l’impôt sur le revenu (IR).Voici les principales règles à connaître en 2026.
Sont notamment concernés les revenus provenant de la location :
Le revenu foncier brut correspond en principe au montant des loyers perçus, ajusté le cas échéant de certaines dépenses mises contractuellement à la charge du locataire ou supportées par le propriétaire pour le compte de celui-ci.
La qualification fiscale doit néanmoins être appréciée en fonction de la situation du propriétaire, de la nature du bien et des conditions dans lesquelles celui-ci est exploité.
Pour les immeubles bâtis et non bâtis et les constructions de toute nature relevant du régime des revenus fonciers, le Code Général des Impôts prévoit un abattement de 40 % sur le revenu foncier brut imposable pour déterminer le revenu net foncier.
Ainsi, de manière simplifiée :
Revenu foncier net imposable = revenu foncier brut imposable × 60 %
Des règles particulières peuvent toutefois s’appliquer selon la nature du bien et des revenus concernés. La situation doit donc être appréciée au cas par cas.
Le revenu foncier net est pris en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu conformément aux règles prévues par le Code Général des Impôts.
Le barème annuel de l’IR applicable depuis 2025 comprend une tranche exonérée jusqu’à 40 000 DH et un taux marginal supérieur de 37 %.
L’impôt effectivement supporté par un propriétaire ne peut donc pas toujours être déterminé uniquement à partir du montant mensuel du loyer. Sa situation fiscale globale doit être prise en considération.
Une attention particulière est nécessaire lorsqu’un bien appartenant à une personne physique est loué à une personne morale ou à une personne physique relevant de certains régimes professionnels.
Dans les situations prévues par le Code Général des Impôts, le locataire peut être tenu d’opérer une retenue à la source sur les revenus fonciers et de la reverser à l’administration fiscale.
Cette retenue ne doit pas être confondue avec le calcul définitif de l’impôt sur le revenu du propriétaire.
Les obligations applicables doivent être examinées notamment en fonction du montant des revenus, de la qualité fiscale du bailleur et du locataire ainsi que des dispositions prévues par la législation fiscale.
Pour les entreprises locataires, ce point est particulièrement important. L’absence de retenue à la source lorsqu’elle est légalement requise peut entraîner un risque fiscal pour l’entreprise.
Lorsque le locataire procède à une retenue à la source, le propriétaire doit veiller à obtenir et conserver l’attestation correspondante.
Cette attestation permet notamment de justifier les montants retenus à la source et, lorsque les conditions sont réunies, leur prise en compte dans la situation fiscale du propriétaire.
Pour les propriétaires louant plusieurs biens à différentes entreprises, il est recommandé de centraliser chaque année l’ensemble des attestations de retenue à la source avant l’établissement de la déclaration fiscale.
Le propriétaire doit vérifier chaque année ses obligations déclaratives en fonction de la nature et du montant de ses revenus ainsi que des éventuelles retenues à la source opérées par ses locataires.
La situation peut être différente selon que le bien est loué à un particulier, à une entreprise, à une administration ou à un professionnel.
Il est donc important de ne pas considérer la retenue à la source opérée par le locataire comme dispensant automatiquement le propriétaire de toute autre obligation fiscale.
Lorsqu’un appartement est loué directement à un particulier pour son habitation, le propriétaire assume généralement lui-même les obligations fiscales liées à ses revenus locatifs.
La situation peut être différente lorsque le locataire est une société, une administration ou un professionnel soumis à des obligations de retenue à la source.
Il est donc recommandé de déterminer dès la conclusion du bail la qualité fiscale du propriétaire et du locataire, le montant du loyer, les charges supportées par chacune des parties et les éventuelles obligations de retenue à la source.
Il convient également de prévoir la remise au propriétaire des attestations fiscales correspondantes lorsqu’une retenue est opérée.
Toutes les activités de location immobilière ne relèvent pas nécessairement du simple régime fiscal des revenus fonciers.
Une location meublée ou une activité de location de courte durée, notamment lorsqu’elle s’accompagne de prestations ou présente les caractéristiques d’une véritable activité d’exploitation, peut nécessiter une analyse fiscale différente.
Avant d’appliquer automatiquement le régime des revenus fonciers, il convient donc d’examiner la nature réelle de l’activité, son organisation et les éventuels services fournis aux occupants.
Cette analyse devient particulièrement importante pour les investisseurs exploitant plusieurs appartements ou biens immobiliers en location de courte durée.
Pour un investissement immobilier important ou la détention de plusieurs biens, la question de la détention en nom propre ou par l’intermédiaire d’une société mérite également d’être étudiée.
La comparaison ne doit pas porter uniquement sur le taux d’imposition des loyers.
Elle doit notamment intégrer la fiscalité des revenus, les éventuelles conséquences en matière de TVA, le financement de l’investissement, les modalités de distribution des bénéfices, la cession future des biens ou des titres, la transmission du patrimoine ainsi que les obligations comptables et juridiques.Le choix de la structure doit donc être effectué en fonction de l’ensemble du projet d’investissement et de sa stratégie à moyen et long terme.
La fiscalité immobilière dépend fortement de la situation du propriétaire, du type de bien, de son mode d’exploitation et de l’identité du locataire.Une analyse préalable permet notamment de déterminer le régime fiscal applicable, les éventuelles obligations de retenue à la source et les déclarations devant être effectuées.
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